Una visión global de cómo la normativa del IVA regula este tipo de ejecuciones de obras.

Es frecuente que surjan dudas de cómo se ha de calificar las obras y confusiones en cuanto al tipo de gravamen que se ha de aplicar. A continuación, se efectúa una comparativa de ambas.

OBRAS DE CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN (artículo 91.3. 1º de la Ley del IVA)

Como la norma establece tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:

• Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.
• Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.
• Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

Pero hay que tener en cuenta que la entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, así como grifos, lavaderos, fregaderos, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.

Eso sí, se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

Pero para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
   A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Hay que considerar también que hay obras análogas a las de rehabilitación, estas serían:

1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

A parte de las anteriores obras, hemos de mencionar también, las obras conexas a las de rehabilitación, las que se citan a continuación, cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada, estas serían:

1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
3. Las obras de rehabilitación energética.

No nos tenemos que olvidar de las obras de rehabilitación energética, es decir, las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Cabe mencionar, por último, que este tipo de operaciones pueden constituir un supuesto de aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo recogida en el art. 84 LIVA, en el que se recoge, que esta figura se activará en las ejecuciones de obras con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. También ocurrirá, cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas.

OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN (art. 91.uno.2 LIVA)

La normativa del IVA también contempla la aplicación del tipo reducido de IVA en los supuestos de obras de renovación y reparación.

Como norma general, el tipo aplicable será el general (21%).

Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea una persona física o comunidad de bienes y utilice la vivienda para su uso particular u obras realizadas en el propio edificio. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
• Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Por ejemplo:

Supongamos que la colocación del suelo de una vivienda cuesta 15.000 €, correspondiendo 5.000 € al coste de los materiales aportados por quien realiza la obra, esto supondrá que tributa toda ella al tipo reducido. Pero en el caso de que el coste de los materiales aportados sea de 7.000 €, entonces tributara, al tipo general.